Planejamento Jurídico
A "Lei do Inquilinato" é uma legislação brasileira que regula as relações entre proprietários e inquilinos de imóveis urbanos e rurais. A lei estabelece direitos e deveres para ambas as partes e define as regras para a locação de propriedades. A seguir, apresento um resumo das principais características da Lei do Inquilinato no Brasil:
Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)
1. Contratos de Locação: A lei define os requisitos essenciais de um contrato de locação, como prazo, forma de pagamento do aluguel, reajuste e garantias. Ela também permite a locação por prazo determinado ou indeterminado.
2. Pagamento do Aluguel: O inquilino é obrigado a pagar o aluguel e os encargos no prazo estipulado no contrato. O não pagamento pode resultar na rescisão do contrato e na desocupação do imóvel.
3. Reajuste de Aluguel: A lei estabelece regras para o reajuste anual do aluguel, geralmente com base em índices de inflação. Também permite a negociação de reajustes diferentes em contratos com prazos longos.
4. Garantias: O locatário pode oferecer garantias ao locador, como depósito caução, fiança ou seguro de fiança locatícia, para assegurar o cumprimento do contrato.
5. Despejo: A lei regula os casos em que o locador pode requerer o despejo do locatário, como falta de pagamento do aluguel, deterioração do imóvel ou término do contrato.
6. Benfeitorias: Define regras sobre as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel, que podem ser indenizadas ou não, dependendo do acordo estabelecido.
7. Prazo de Aviso: Tanto o locador quanto o locatário devem comunicar com antecedência a intenção de rescindir o contrato, geralmente com 30 dias de aviso prévio.
*8. Vistoria*: Recomenda-se a realização de uma vistoria do imóvel no início e no término do contrato, registrando o estado do imóvel.
*9. Sublocação*: A lei regula a possibilidade de sublocação, estabelecendo critérios para essa prática.
*10. Atualizações Legislativas*: A Lei do Inquilinato sofreu algumas alterações ao longo dos anos para se adaptar às mudanças na sociedade e no mercado imobiliário. Portanto, é importante consultar a versão mais atualizada da lei para obter informações precisas.
Vale ressaltar que as informações fornecidas aqui são um resumo simplificado da Lei do Inquilinato no Brasil. Caso você precise de informações detalhadas ou específicas sobre a aplicação da lei em situações particulares, é fundamental consultar um advogado especializado em direito imobiliário, já que a interpretação e a aplicação da lei podem variar em diferentes contextos e jurisdições. Além disso, a lei pode ter sofrido alterações após a minha última atualização de conhecimento em setembro de 2021. Portanto, é importante verificar a legislação atualizada.
Construtora e Incorporadora são empresas que desempenham papéis distintos na indústria de construção civil e imobiliária. Aqui estão as principais diferenças entre elas:
Construtora:
1. Atividade Principal: A principal atividade de uma construtora é a execução física da obra. Isso inclui a construção de edifícios, casas, estruturas e outros projetos de construção civil. As construtoras são responsáveis por transformar o projeto arquitetônico em realidade, lidando com a mão de obra, materiais e equipamentos necessários para a construção.
2. Foco na Execução: Construtoras são especializadas em gerenciar o canteiro de obras, contratando trabalhadores da construção, adquirindo materiais, supervisionando o progresso da construção e garantindo que o projeto seja concluído dentro do prazo e do orçamento estabelecidos.
3. Propriedade do Imóvel: As construtoras geralmente não mantêm a propriedade dos imóveis que constroem. Seu papel é construir de acordo com as especificações do cliente ou do incorporador.
4. Relação com o Cliente: Elas trabalham diretamente com os proprietários do terreno ou com incorporadoras para executar a construção conforme as diretrizes e os projetos estabelecidos.
Incorporadora:
1. Atividade Principal: A principal atividade de uma incorporadora é a aquisição de terrenos, desenvolvimento de projetos imobiliários e comercialização das unidades. Elas são responsáveis por todo o processo de planejamento e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.
2. Foco no Desenvolvimento: Incorporadoras concentram-se na concepção do projeto, na obtenção de aprovações regulatórias, na negociação com construtoras e na comercialização das unidades imobiliárias, como apartamentos, casas ou salas comerciais.
3. Propriedade do Imóvel: As incorporadoras costumam deter a propriedade do terreno e do empreendimento imobiliário em si, pelo menos até que todas as unidades sejam vendidas.
4. Relação com o Cliente: Elas trabalham diretamente com compradores de imóveis, vendendo unidades em construção ou futuras unidades a serem construídas. A incorporadora é responsável por definir preços, opções de financiamento e promover o empreendimento.
Em resumo, a principal diferença entre uma construtora e uma incorporadora é o foco de suas atividades. A construtora está envolvida principalmente na execução física da obra, enquanto a incorporadora se concentra no desenvolvimento imobiliário, desde a aquisição do terreno até a comercialização das unidades. Frequentemente, em projetos imobiliários, essas duas entidades trabalham em conjunto, com a incorporadora contratando a construtora para executar a obra, garantindo que o projeto seja bem-sucedido do início ao fim.
Organização Estadual - 2023
DOS BENS
Art. 19. Incluem-se entre os bens do Estado:
I – os que atualmente lhe pertencem;
II – os lagos e os rios em terrenos de seu domínio e os que têm nascente e foz em seu território;
III – as ilhas fluviais, lacustres e as terras devolutas não compreendidas entre os bens da União;
IV – a dívida ativa proveniente de receita não arrecadada; V – os que tenham sido ou venham a ser, a qualquer título, incorporados ao seu patrimônio.
*§1º Exceto nas hipóteses previstas nas letras b e c, do inciso V do art. 316, a alienação de bens imóveis do Estado dependerá, em cada caso, de prévia autorização legislativa; nas alienações onerosas, salvo os casos especialmente previstos em lei, observar-se-á o princípio da licitação, desde que o adquirente não seja pessoa jurídica de direito público interno, empresa pública, sociedade de economia mista ou fundação pública; a lei disporá sobre as concessões e permissões de uso de bens móveis e imóveis do Estado.
*Redação dada pela Emenda Constitucional nº 26, de 6 de agosto de 1996 – D. O. de 19.8.1996. Redação anterior: § 1º – A alienação de bens imóveis do Estado dependerá, em cada caso, de prévia autorização legislativa; nas alienações onerosas, salvo os casos especialmente previstos em lei, observar-se-á o princípio da licitação, desde que o adquirente não seja pessoa jurídica de direito público interno, empresa pública, sociedade de economia mista ou fundação pública; a lei disporá sobre as concessões e permissões de uso de bens móveis e imóveis do Estado.
§2º Os bens públicos estaduais são impenhoráveis, não podendo, ainda, ser objeto de arresto ou qualquer medida de apreensão judicial, ressalvada a hipótese de que trata o § 2º, do art. 100 da Constituição da República.
*Art. 20. É vedado ao Estado:
* Redação dada pela Emenda Constitucional nº 65, de 16 de setembro de 2009 – D.O. 24.09.2009. Redação anterior: Art. 20. É vedado ao Estado e aos Municípios:
I – recusar fé aos documentos públicos;
II – estabelecer qualquer tipo de discriminação ou privilégios entre cidadãos brasileiros;
III – fazer concessões de isenções fiscais, bem como prescindir de receitas, sem que haja notório interesse público;
IV – subvencionar cultos religiosos ou igrejas, ou dificultar-lhes seu funcionamento;
*V – atribuir nome de pessoa viva à avenida, praça, rua, logradouro, ponte, reservatório de água, viaduto, praça de esporte, biblioteca, hospital, maternidade, edifício público, auditórios, cidades e salas de aula.
*Arguída a inconstitucionalidade na ADIN nº 307-1, aguardando julgamento do mérito. Ver ADIN 307-1 no Anexo I.
Arguída a inconstitucionalidade na ADIN nº 307-1, julgada improcedente. DJE 01/07/2009.
*Parágrafo único. Entende-se por dificultar o funcionamento previsto no inciso IV deste artigo, quaisquer atos de agentes públicos que venham impedir, ameaçar ou embaraçar o livre funcionamento dos templos e espaços de comunidades religiosas, inclusive com a exigência de documentos ou outros meios, sob o pretexto de condição necessária para seu regular funcionamento, devendo ser punidos os autores, especialmente se ocorrer pratica de ato, fiscalizatório ou não, que venha a interferir de forma a impedir ou perturbar a realização de momentos de oração, celebração, cultos e liturgias. (NR)
* Acrescido pela Emenda Constitucional nº 83, de 2 de julho de 2015 - D.O. 14.07.2015
*Suspenso por medida cautelar do Tribunal de Justiça, até o julgamento da ação direta de inconstitucionalidade.
*Art. 21. Ao Estado do Ceará cabe explorar diretamente, ou mediante concessão, na forma da lei, os serviços de gás canalizado em seu território, incluído o fornecimento direto a partir de gasodutos de transporte, de maneira a atender às necessidades dos setores industrial, domiciliar, comercial, automotivo e outros.
*Redação dada pela Emenda Constitucional nº 32, de 14 de outubro de 1997 – D.O. de 22.10.1997.
Redação anterior: Art. 21. Ao Estado do Ceará cabe explorar diretamente, mediante empresa estadual, com exclusividade de distribuição, os serviços locais de gás canalizado.
Parágrafo único. Os serviços de transporte coletivo devem utilizar, preferencialmente, o gás canalizado, referido no caput deste artigo.
Art. 22. É assegurada, nos termos da lei, ao Estado e aos Municípios, a participação do resultado da exploração de petróleo e gás natural, de recursos hídricos, para fins de geração de energia e de outros recursos minerais no respectivo território, plataforma continental, mar territorial ou zona econômica exclusiva, ou compensação financeira por essa exploração.
Art. 23. As praias são bens públicos de uso comum, inalienáveis e destinadas perenemente à utilidade geral dos seus habitantes, cabendo ao Estado e a seus Municípios costeiros compartilharem das responsabilidades de promover a sua defesa e impedir, na forma da lei estadual, toda obra humana que as possam desnaturar, prejudicando as suas finalidades essenciais, na expressão de seu patrimônio natural, histórico, étnico e cultural, incluindo, nas áreas de praias:
I – recursos naturais, renováveis ou não renováveis;
II – recifes, parcéis e bancos de algas;
III – restingas e dunas;
IV – florestas litorâneas, manguezais e pradarias submersas;
V – sítios ecológicos de relevância cultural e demais unidades de preservação permanente;
VI – promontórios, costões e grutas marinhas;
VII – sistemas fluviais, estuários e lagunas, baías e enseadas;
VIII – monumentos que integram o patrimônio natural, histórico, paleontológico, espeleológico, étnico, cultural e paisagístico.
Parágrafo único. Entende-se por praia a área coberta e descoberta periodicamente pelas águas marítimas, fluviais e lacustres, acrescidas da faixa de material detritos, tal como areias, cascalhos, seixos e pedregulhos, até o limite onde se inicie a vegetação natural ou outro ecossistema, ficando garantida uma faixa livre, com largura mínima de trinta e três metros, entre a linha da maré máxima local e o primeiro logradouro público ou imóvel particular decorrente de loteamento aprovado pelo Poder Executivo Municipal e registrado no Registro de Imóveis do respectivo Município, nos termos da lei.
*Art. 24. O Estado, respeitada a Lei Federal, e seus Municípios costeiros, respeitadas
as Leis Federal e Estadual, deverão elaborar planos, convertidos em leis, que definirão
as diretrizes de gerenciamento costeiro e de meio ambiente, velando por sua execução
*§1º Os planos compreenderão as seguintes matérias:
I – urbanização;
II – ocupação, uso do solo, do subsolo e das águas;
III – restingas e dunas;
IV – atividades produtivas;
V – habitação e saneamento básico;
VI – turismo, recreação e lazer;
§2º Os processos concernentes aos incisos precedentes devem tramitar pelos órgãos estaduais e municipais indicados, sem prejuízo da audiência obrigatória dos órgãos públicos federais que compartilham das responsabilidades da área costeira.
§3º Qualquer infração determinará imediata medida de embargo, com lavratura dos autos correspondentes, para aplicação das sanções legais cabíveis nas esferas administrativas, civil e penal.
Das Responsabilidades Sociais & Econômicas
Da Política Urbana
Art. 288. A política urbana, executada pelo Poder Público Municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
Art. 289. A execução da política urbana está condicionada ao direito de todo cidadão a moradia, transporte público, saneamento, energia elétrica, gás, abastecimento, iluminação pública, comunicação, educação, saúde, lazer e segurança.
Parágrafo único. A propriedade urbana cumpre sua função social, quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade, expressas no plano diretor.
Art. 290. O plano diretor do Município deverá conter:
I – a delimitação de áreas destinadas à implantação de atividades com potencial poluidor hídrico e atmosférico, que atendam aos padrões de controle de qualidade sanitária estadual;
II – a delimitação de áreas destinadas à habitação popular, que atenderão aos seguintes critérios:
a) contiguidade à área de rede de abastecimento de água e energia elétrica, no caso de conjuntos habitacionais;
b) localização acima da cota máxima de cheias;
c) declividade inferior a trinta por cento, salvo se inexistirem no perímetro urbano áreas que atendam a este requisito, quando será admitida uma declividade de até cinquenta por cento, desde que sejam obedecidos padrões especiais de projetos, a serem definidos em lei estadual;
III – a identificação das áreas urbanas para o atendimento ao disposto no art. 182 § 4º da Constituição Federal;
IV – o estabelecimento de parâmetros máximos para parcelamento do solo e para a edificação, que assegurem o adequado aproveitamento do solo;
V – as diretrizes orçamentárias e os orçamentos anuais, consignando prioridades da administração pública, metas e indicação de recursos necessários para os programas de duração continuada, em beneficio das pessoas portadoras de deficiência, menores carentes e idosos;
VI – a eliminação das barreiras arquitetônicas em logradouros e edifícios de uso público extensivo aos terminais rodoviários, ferroviários, metroviários, aeroviários e portuários, bem como aos veículos de transporte coletivo;
VII – a exigência, para a liberação de toda e qualquer obra pública, de estrita observância das necessidades e dos direitos das pessoas deficientes ao acesso a banheiros adaptados e rampas, com indicação em braile ou alto relevo;
VIII – a garantia de participação dos deficientes através de seus movimentos representativos, em sua feitura, bem como no acompanhamento de sua execução.
Art. 291. Nas diretrizes e normas relativas ao desenvolvimento urbano, o Estado e os Municípios assegurarão:
I – regularização dos loteamentos irregulares, inclusive os clandestinos, abandonados ou não titulados;
II – preservação das áreas de exploração agrícola e pecuária e o estímulo a essas atividades primárias;
III – criação de áreas de especial interesse urbanístico, social, ambiental e turístico e de utilidade pública;
IV – livre acesso especialmente aos deficientes a edifícios públicos e particulares de
frequência aberta ao público, a logradouros públicos e ao transporte coletivo, mediante a eliminação de barreiras arquitetônicas e ambientais e a adaptação dos meios de
transporte.
Art. 292. O imposto progressivo, a contribuição de melhoria e a edificação compulsória não poderão incidir sobre terreno de até duzentos e cinquenta metros quadrados, destinado à moradia do proprietário que não tenha outro imóvel urbano ou rural.
Art. 293. As limitações do direito de construir e o condicionamento ao uso do solo urbano serão especificados, exclusivamente, em lei.
§1º Excetuadas as edificações de preservação histórica, declaradas por lei, as restrições ao direito de construir e ao uso do solo urbano permitirão, no mínimo, a possibilidade de duas categorias de construção no imóvel e de uso do solo urbano, estabelecidos no plano diretor da cidade de que trata o art. 182 da Constituição Federal.
§2º A petição, para fins de aprovação de projetos de edificações e licenças de obras, somente será passível de indeferimento por infringência a dispositivos legais ou a decretos regulamentares, nos limites autorizados por lei e no prazo contemplado no art. 7º, § 2º desta Constituição, não servindo de fundamentação normas contidas em portarias, resoluções ou instruções administrativas.
I – imposto progressivo sobre imóvel;
Art. 294. Para assegurar as funções sociais da propriedade, o Poder Público usará, principalmente, os seguintes instrumentos:
II – desapropriação por interesse social ou utilidade pública, com prévia e justa indenização em dinheiro;
III – discriminação de terras públicas destinadas, prioritariamente, a assentamentos de pessoas de baixa renda;
IV – inventário, registros, vigilância e tombamentos de imóveis.
Art. 295. As terras devolutas, patrimônio do Estado, somente poderão ser utilizadas:
I – áreas de reserva ecológica e de proteção ao meio ambiente;
II – projetos de reforma agrária;
III – loteamentos populares. Parágrafo único. É obrigação do Estado e dos Municípios manter os cadastros de suas terras atualizados.
Art. 296. É facultado ao Poder Público Municipal, mediante lei específica para a área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I – parcelamento ou edificação compulsórios;
II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, progressivo no tempo;
III – desapropriação, com pagamento mediante título da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Art. 297. A Lei Orgânica dos Municípios definirá as áreas destinadas à criação do cinturão verde, para a produção de hortifrutigranjeiros pelas comunidades periféricas.
Art. 298. Para assegurar a todos os cidadãos o direito de moradia, fica o Poder Público obrigado a formular políticas habitacionais que permitam:
I – acesso a programas públicos de habitação ou a financiamento público para aquisição ou construção de habitação própria;
II – assessoria técnica à construção da casa própria;
Art. 299. A execução da política habitacional do Estado será realizada por órgão estadual responsável pela:
I – elaboração do programa de construção de moradias populares e saneamento básico;
II – avaliação e aprimoramento de soluções tecnológicas para problemas habitacionais.
Art. 300. Cabe ao Poder Público garantir a destinação de recursos orçamentários para a implantação de habitação de interesse da população de baixa renda.
Art. 301. Cabe ao Estado e aos Municípios garantir a implantação dos serviços, de equipamentos e infraestrutura básica, visando à distribuição equilibrada e proporcional à concentração e à densidade populacional, tais como:
I – rede de água e esgoto;
II – energia e sistema telefônico;
III – sistema viário e transporte;
IV – equipamento educacional, de saúde e de lazer;
Art. 302. O transporte sob responsabilidade do Estado, localizado no meio urbano, deve ser planejado e operado de acordo com a política de transporte dos Municípios e do plano diretor.
Art. 303. Compete ao Estado o controle dos serviços de transportes intermunicipais de passageiros, incluindo-se o estabelecimento de linhas, concessões, tarifas e fiscalização do nível de serviço apresentado.
Art. 304. Na elaboração dos respectivos orçamentos e dos planos plurianuais, o Estado e os Municípios deverão prever as dotações necessárias ao cumprimento do disposto neste Capítulo.
Art. 305. Para a elaboração do projeto do plano diretor do município, o órgão técnico municipal realizará zoneamento ambiental, compreendido como ambiente natural e social, que norteará o parcelamento, uso e ocupação do solo, as construções e edificações, visando conjuntamente à melhoria do desempenho das funções sociais urbanas, da qualidade de vida e preservação do meio ambiente, na forma da lei.
Art. 306. Na elaboração do plano de uso e ocupação do solo e do de transporte, bem como na gestão dos serviços públicos, o Poder Municipal deverá buscar a aprovação do Legislativo e a participação da comunidade, através de suas entidades representativas.
Art. 307. O não cumprimento das normas estabelecidas neste capítulo implicará na imputação de responsabilidade civil e penal da autoridade omissa.
Art. 308. Fica assegurado o amplo acesso da população às informações sobre planos de
uso e ocupação do solo, de transporte e gestão dos serviços públicos.
A propriedade privada é um dos pilares fundamentais do sistema jurídico e econômico do Brasil, e sua proteção é assegurada tanto pela Constituição Federal quanto por leis específicas. Ela desempenha um papel central na sociedade, na economia e na organização política do país.
No Brasil, a garantia da propriedade privada está consagrada na Constituição Federal de 1988, mais especificamente em seu artigo 5º, inciso XXII, que afirma que "é garantido o direito de propriedade". Além disso, o artigo 170 da Constituição estabelece que a ordem econômica brasileira está fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, respeitando a propriedade privada.
Essa base legal assegura que o direito à propriedade é inviolável, e ninguém pode ser privado dela, exceto mediante devido processo legal e em casos específicos previstos em lei, como desapropriação por interesse público, devidamente indenizada.
Além da Constituição, o Código Civil brasileiro (Lei nº 10.406/2002) regula os aspectos fundamentais da propriedade privada. O Código define a propriedade como o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar um bem, sendo um dos direitos mais abrangentes e relevantes do ordenamento jurídico
A propriedade privada abrange não apenas imóveis, mas também bens móveis e direitos patrimoniais, como ações e títulos. Ela é essencial para o funcionamento da economia de mercado e para o estímulo ao investimento e à inovação, pois os proprietários têm a segurança de que podem desfrutar dos frutos de seu trabalho e empreendedorismo.
Além disso, a propriedade privada desempenha um papel importante na organização social, permitindo a formação de lares, a preservação de tradições familiares e a realização de projetos pessoais. É um pilar da liberdade individual e da autonomia.
No entanto, é importante destacar que a legislação brasileira também estabelece limites ao exercício desse direito, como a função social da propriedade. De acordo com o artigo 5º da Constituição, a propriedade deve cumprir sua função social, o que significa que o seu uso deve beneficiar não apenas o proprietário, mas também a comunidade.
Em resumo, a propriedade privada é um direito fundamental assegurado pela Constituição Federal do Brasil, protegido por leis específicas e com um papel central na economia e na sociedade do país. Ela representa não apenas um direito individual, mas também uma responsabilidade de contribuir para o bem-estar da comunidade. A legislação brasileira equilibra o direito à propriedade com a necessidade de promover o bem comum e o desenvolvimento sustentável.
